Se si ha gia un mutuo ipotecario in corso, è possibile estinguere questo debito contraendo un altro mutuo con altro istituto che va a subentrare nei diritti della prima banca.
Questo processo è detto "surrogazione del debito"(con terminologia tratta dal settore telefonico si parla anche di "portabilità del mutuo"). La legge n. 40 del 2 aprile 2007, detta “decreto Bersani bis” ha, infatti, esteso il concetto di surrogazione ai mutui, ai contratti di apertura di credito e altri finanziamenti concessi da banche, istituti finanziari e altri intermediari bancari e finanziari. L’istituto della surrogazione già esisteva, infatti, nel c.c. prima del decreto Bersani bis. La novità del provvedimento normativo sta nel fatto che ora non è più legittimo che la banca precluda al debitore l’esercizio di questa facoltà impedendo o rendendo oneroso l’esercizio della surrogazione, infatti «E’ nullo ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l’esercizio della facoltà di surrogazione»
Si ha così un subentro nell’ipoteca e nelle stesse garanzie personali concesse dal cliente alla prima banca: non serve allora cancellare la prima ipoteca e iscriverne una nuova. La surrogazione è fattibile solo se viene finanziato l’importo residuo del mutuo originario: se superiore si deve procedere con una nuova pratica. L’atto di surrogazione deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata e deve essere presentato alla Conservatoria dei Registri Immobiliari per l’annotamento. "Il notaio è sempre necessario se si modifica la durata del contratto di mutuo quando questo comporta la necessità di rivedere l'ipoteca". Il decreto Bersani bis, oltre ad aver abrogato le penali sui nuovi mutui e affidato a un negoziato tra Abi e associazioni di consumatori l’equità delle penali per i mutui contratti in precedenza, ha stabilito una disciplina nuova sulla semplificazione delle cancellazioni ipotecarie (senza bisogno dei notai), applicabile nei casi di estinzione totale dell'obbligazione garantita (compresi gli oneri accessori, quali interessi, spese, ecc.), ma non nei casi di estinzione parziale. L’applicabilità delle nuove norme sulla cancellazione automatica dell’ipoteca è espressamente prevista anche ai mutui estinti in precedenza all’entrata in vigore della legge, laddove alle modalità di applicazione, impone che “l'ipoteca si estingue automaticamente all'estinzione della obbligazione garantita del mutuo senza alcun onere aggiuntivo per il debitore”. Nei trenta giorni successivi all'estinzione dell'obbligazione l'ipoteca va in uno stato di “stand by”, si ha una sorta di ipoteca quiescente, nel senso che essa si estinguerà solo se in tale periodo di tempo il creditore non comunica alla conservatoria un giustificato motivo che ostacola l’estinzione. Quindi per l’estinzione automatica dell'ipoteca devono ricorrere due presupposti: l'estinzione dell'obbligazione, il decorso dei trenta giorni dalla predetta estinzione senza che il creditore abbia inviato dichiarazione contraria alla conservatoria. In base ad una Circolare del Ministero delle Finanze (CIR) n. 95 /E del 12 maggio 2000: "Nel caso cui venga estinto un vecchio mutuo e ne venga acceso uno nuovo di importo non superiore alla quota capitale residua, maggiorata delle spese e oneri correlati, si continua a beneficiare della detrazione per oneri prevista dalla lettera b), del comma 1, dell’art. 13-bis del TUIR, come modificato dalla legge 23 dicembre 1998, n. 448, anche se il soggetto mutuante è diverso da quello originario".
Da una serie di interviste e di ricerche condotte negli ultimi mesi dagli organi di informazione si evidenzia un quadro abbastanza desolante per quanto concerne l’applicazione della portabilità dei mutui in accordo alla legge Bersani. Inoltre molti mutui sono stati cartolarizzati. L’applicazione delle norme sembra variare da banca a banca e tra filiale e filiale della stessa banca. Ancora oggi (9 aprile 2008) in una trasmissione di Radio 24 si ribadiva l'ostruzionismo delle banche verso questo meccanismo. Pertanto Adusbef ha avviato una procedura di class action.
Class Action contro banche e notai
L'associazione dei consumatori Adusbef ha deciso di promuovere una class action contro banche e notai che hanno fatto pagare spese per la portabilità dei mutui. Oltre al recupero di questi costi non dovuti - spiega una nota - Adusbef chiederà il risarcimento dei danni». Nonostante la legge Bersani sulla portabilità dei mutui - ricorda l'Adusbef - abbia sancito il diritto di un titolare di un mutuo a trasferire il proprio debito a un'altra banca, qualora avesse la possibilità di accedere a condizioni migliori, senza alcun onere per il cliente, «il sistema bancario e la casta dei notai hanno osteggiato la legge, facendo pagare spese di istruttoria, oneri di perizia e costi notarili pari a circa 2-3mila euro ciascuno». La legge, in vigore dal 2 febbraio 2007, «impone - prosegue il comunicato - che la nuova banca subentra nella garanzia ipotecaria già iscritta dal creditore originario, mediante atto di surroga annotata a margine dell'ipoteca e permette di evitare, come accadeva in passato, che la sostituzione di un mutuo avvenisse tramite la cancellazione della vecchia ipoteca e l'iscrizione di una nuova. Con la sottoscrizione della surroga la banca subentrante provvede a saldare il vecchio debito residuo, sostituendosi al creditore originario nella relazione con il mutuatario». L'associazione dei consumatori fa notare che «gli istituti di credito, invece di applicare la legge per favorire 3,2 milioni di mutuatari indebitati a tasso variabile surrogando o rinegoziando i mutui senza alcun onere, hanno invece richiesto al contraente debole o in stato di bisogno per gli elevati aumenti delle rate, costi e spese non dovute per migliaia di euro che i consumatori (circa 150mila) sono stati costretti a pagare, anche per evitare guai peggiori, come l'aumento ulteriore dei tassi e dell'euribor, configurandosi in tali condotte fraudolente anche l'ipotesi di estorsione».
La penale di estinzione anticipata
Rimborsare anticipatamente il mutuo, in tutto o in parte, è un'ipotesi da valutare sempre seriamente, visto che comporta il risparmio di tutti gli interessi non ancora maturati. Nelle considerazioni bisognerà però tenere conto della penale di estinzione anticipata, se prevista. Essa viene commisurata alla somma anticipatamente estinta e incide di solito tra l'1% ed il 3% per i mutui a tasso variabile e tra il 2% ed il 4% nel caso di quelli a tasso fisso. I mutui a tasso misto prevedono di solito penali differenti a seconda che al momento dell'estinzione sia in corso l'ammortamento a tasso variabile o quello a tasso fisso. Fanno eccezione i mutui esentati per legge dall'applicazione della commissione di anticipata estinzione. Il Decreto Legge n° 7 del 31 gennaio 2007 (cosiddetto Decreto Bersani convertito nella Legge n° 40 del 2 aprile 2007) stabilisce infatti la nullità di qualsiasi clausola che la preveda, a condizione che:
- il contratto di mutuo sia stato sottoscritto dal 2 febbraio 2007 in avanti;
- il finanziamento venga richiesto da persone fisiche ai fini di acquisto o ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione (o allo svolgimento di attività economiche e professionali).
Lo stesso Decreto stabilisce inoltre un limite massimo per le penali di estinzione dei contratti di mutuo stipulati fino al 2 aprile 2007 ai fini dell'acquisto o ristrutturazione di un’abitazione o di un’unità destinata allo svolgimento della propria attività economica o professionale. Il debitore che riscontrasse nel proprio contratto una quota superiore avrà così la facoltà di richiedere e ottenere dalla banca la rinegoziazione della condizione, riducendola fino al massimo consentito, specificato di seguito. La Legge 244 del 24 dicembre 2007 ha stabilito che tale diritto non decade neanche quando il mutuo provenga dall’accollo di un contratto preesistente.
Per esempio, nel caso di finanziamenti accesi dall’impresa costruttrice - che non gode del beneficio di esclusione delle penali di estinzione - l’acquirente accollante potrà pretendere la successiva applicazione dei relativi vantaggi garantiti dalla Legge ai privati.
Mutui a tasso variabile
La penale massima cambia in funzione del momento in cui si procede all’estinzione:
- Prima del terz’ultimo anno: 0,50%
- Durante il terz’ultimo anno: 0,20%
- Negli ultimi due anni: nessuna
Esiste inoltre la cosiddetta “clausola di salvaguardia” che interessa i contratti in cui la penale risulta pari o inferiore al limite massimo. In tali casi si avrà diritto ad uno sconto dello 0,20% rispetto a quanto concordato con la banca all’origine.
Mutui a tasso fisso
Se stipulati fino al 31 dicembre 2000 valgono i criteri specificati sopra per i mutui a tasso variabile. Con i finanziamenti contratti dal 1° gennaio 2001 le penali massime sono invece le seguenti:
- Durante la prima metà del mutuo: 1,90%
- Dalla metà del rimborso al quart’ultimo anno: 1,50%
- Durante il terz’ultimo anno: 0,20%
- Negli ultimi due anni: nessuna
Se il contratto di mutuo originario prevede già una penale uguale o inferiore ai limiti sopra indicati si potrà sfruttare la “clausola di salvaguardia”. Essa stabilisce una riduzione dello 0,25% nel caso di penali contrattuali uguali o superiori all’1,25%. Lo sconto si riduce allo 0,15% con penali inferiori all’1,25%.
Mutui a tasso misto
Se al momento dell’estinzione è in corso l’ammortamento a tasso variabile valgono i limiti applicati ai mutui a tasso variabile, mentre se si sta rimborsando a tasso fisso bisognerà fare riferimento ai criteri stabiliti per tale modalità. Nel caso di contratti a tassi miscelati le distinte quote di debito sconteranno il trattamento rispettivamente destinato alle due formule.
Quando sostituire il mutuo conviene
L'idea di sostituire un debito in corso può apparire molto appetibile quando i tassi dei nuovi mutui sono decisamente più bassi. Ma conviene sicuramente? Prima di mettersi in movimento meglio fare qualche conto. Salvo che la volontà di sostituire nasca dal bisogno di liquidità aggiuntiva o dalla necessità di abbassare la rata, esigenze certo prevalenti sulla semplice ricerca di risparmio.
Sostituire per risparmiare
Anche con differenze di 5 punti percentuali non è detto che sostituire il vecchio mutuo convenga. Sebbene l'effetto del tasso sia importante non bisogna dimenticare che esso agisce sul capitale residuo e solo per il periodo rimanente. Al tempo stesso la sostituzione di mutuo implica l'intervento del notaio con costi globali piuttosto consistenti. Tra l'altro le spese non sono strettamente proporzionali all'importo di mutuo, incidendo in misura maggiore sulle cifre più piccole. Per dare un'idea ecco una tabella puramente indicativa dei costi che accompagnano la sostituzione. Viene considerato un mutuo con penale di estinzione dello 0,5%, relativo a una "prima casa" a Milano.
Importo mutuo |
Totale spese |
Incidenza spese |
20.000 |
2.050 |
10,0% |
50.000 |
2.975 |
6,0% |
100.000 |
3.650 |
3,7% |
150.000 |
4.625 |
3,1% |
200.000 |
5.300 |
2,7% |
300.000 |
6.350 |
2,1% |
Le spese sono: istruttoria e perizia, imposta sostitutiva, atto notarile, penale estinzione.
Affinché l'operazione sia vantaggiosa è necessario che il risparmio prodotto dalla riduzione del tasso di interesse sia maggiore delle spese di sostituzione. Sfruttando la normativa sulla portabilità del mutuo (surrogazione) è possibile sostituire il mutuo azzerando interamente i costi di imposta e istruttoria, riducendo nel contempo quelli notarili. Non tutte le banche sono però disposte ad utilizzare questa procedura. I conteggi necessari alla verifica sono più semplici di quanto si immagini. Una volta noti i costi indicativi basterà ipotizzare di stipulare un nuovo mutuo di importo pari al capitale residuo maggiorato di tutte le spese, con durata uguale a quella residua del mutuo da sostituire. Paragonando le rate si avrà un'indicazione immediata sull'eventuale tornaconto. Giova sempre tener presente che le rate del mutuo prevedono, inizialmente, una significativa percentuale di estinzione della quota interessi, pertanto, quando si è molto avanti nei pagamenti possono essere svantaggiose sia la surroga che la sostituzione.
ESEMPIO: Valutiamo la convenienza della sostituzione di un mutuo con 9 anni restanti, capitale residuo di 100.000 euro e tasso del 6% (rata mensile di 1.200 Euro), con un nuovo mutuo al 4,5%. Ipotizzando che le spese di sostituzione ammontino a 3.650 euro dovremo calcolare la nuova rata . Il capitale da utilizzare per i calcoli sarà 103.650 (100.000 debito residuo + 3.650 spese sostituzione), la durata corrisponderà a 9 anni ed il tasso al 4,5%. La rata così ottenuta ammonterà a 1.169 Euro, con un risparmio mensile di 31 euro a favore della sostituzione, ovvero 3.348 euro in 9 anni (31 euro x 108 rate). Come detto, il vantaggio si perde o addirittura si trasforma in perdita quando l'importo e/o la durata residua sono modesti. La detrazione fiscale verrà conservata per la frazione relativa al debito residuo più le spese di sostituzione.
Sostituire per ridurre la rata
Sostituire il mutuo per distribuire il rimborso su un periodo più lungo può giovare alla qualità della vita. Sarà così possibile abbassare la rata, anche se ciò rappresenterà un aumento della spesa, talvolta cospicuo. ESEMPIO: Consideriamo un mutuo al 5% con capitale residuo di 50.000 Euro e 6 anni rimanenti. La rata mensile ammonterà a 805 Euro.Volendo ridurre l'esborso mensile si potrebbe ripianare il debito su 15 anni anziché 6. La nuova rata verrebbe così ricalcolata su un capitale di 52.975 (50.000 debito residuo + 2.975 spese indicative di sostituzione). Allo stesso tasso del 5% ma con durata quindicennale la spesa scenderebbe a 419 Euro mensili. Interessante, ma costoso. La differenza da rimborsare salirebbe così da 57.960 Euro (805 x 72 rate) a 75.420 Euro (419 x 180). I benefici fiscali verranno tuttavia conservati. Anzi, il loro effetto sarà più consistente perché risulterà proporzionale alla maggiore spesa in interessi passivi. Si noti che l'allungamento della durata è previsto anche nei casi di rinegoziazione, con enormi risparmi sulle spese dell'operazione. Il relativo meccanismo è tuttavia applicato da poche banche e comunque, di solito, solo quando i debitori sono in difficoltà nel rimborsare il mutuo.
Sostituire per aumentare il mutuo
L'operazione di sostituzione può essere sviluppata per soddisfare esigenze finanziarie, collegate per esempio alla ristrutturazione. Potrebbe infatti essere preferibile accorpare il vecchio debito con il nuovo, in modo da non sommare due rate. Altre volte è la banca che concede il nuovo finanziamento a pretendere la cancellazione della precedente ipoteca, per poter così iscrivere la propria in primo grado. I benefici fiscali correlati al vecchio mutuo verranno mantenuti, ma solo per una quota proporzionale al debito residuo maggiorato delle spese di sostituzione. ESEMPIO: Ipotizziamo di sostituire un mutuo con un debito residuo di 72.500 euro e spese di sostituzione pari a 3.200 euro. Gli interessi relativi al totale di queste voci (75.700 euro) manterranno la detraibilità. Se il nuovo mutuo ammonta a 100.000 euro risulterà perciò detraibile soltanto il 75,7% degli interessi, ovvero la proporzione tra i due importi (75.700 / 100.000).
La rinegoziazione del mutuo
Sostituzione e rinegoziazione del mutuo vengono spesso confuse tra loro. La differenza invece non è trascurabile, soprattutto per la diversa flessibilità, ma anche per i consistenti risvolti economici collegati. Chiariamo subito che per "sostituzione" si intende l'estinzione del vecchio debito mediante l'erogazione di un nuovo finanziamento: si chiude un contratto e se ne stipula un altro. Perciò i contraenti possono restare gli stessi o anche mutare, l’importo può aumentare e perfino il finanziatore può cambiare, essendo consentito ricorrere a una banca diversa. Con "rinegoziazione" del mutuo invece ci si riferisce solo alla modifica di alcune clausole contrattuali, per esempio la durata residuale del rimborso o il tipo di tasso applicato.
Questo vuol dire che la rinegoziazione può avvenire esclusivamente tra gli stessi contraenti, cioè che banca e mutuatari non possono cambiare. In effetti si tratta semplicemente della modifica alle condizioni di un contratto che continuerà a sussistere.
Le due soluzioni differiscono soprattutto in flessibilità, ma anche in termini di costo. L'operazione di rinegoziazione può infatti essere condotta con un semplice scambio di corrispondenza tra banca e cliente, e non richiede la presenza del notaio. Che il tutto debba avvenire senza costi e atti notarili è garantito dalla Legge 244 del 24 dicembre 2007 (Manovra Finanziaria 2008) secondo cui “resta salva la possibilità del creditore originario e del debitore di pattuire la variazione, senza spese, delle condizioni del contratto di mutuo in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata.” Da un punto di vista fiscale i benefici preesistenti verranno tutti mantenuti. Va soltanto precisato che la modifica delle condizioni contrattuali non può essere imposta a nessuna delle parti. Pertanto la rinegoziazione risulta possibile solo quando banca e debitore sono concordi sulle variazioni da apportare. Fanno eccezione gli aspetti che la Legge impone di variare. E’ il caso per esempio della modifica alla penale di estinzione anticipata, che deve essere ricondotta per rinegoziazione entro precisi limiti. In questi casi la banca non può opporsi alla ridefinizione della relativa clausola.
La cancellazione dell’ipoteca
Il Codice Civile prevede numerose cause capaci di produrre la cosiddetta "estinzione" dell'ipoteca, con conseguente perdita della sua efficacia.
Sono contenute nell'articolo 2878 e riguardano i casi in cui:
- il debito a cui l'ipoteca è collegata viene estinto;
- il creditore dichiara di rinunciare al credito garantito dall'ipoteca;
- il creditore dichiara di rinunciare all'ipoteca;
- viene raggiunto l'eventuale termine a cui l'ipoteca è stata limitata;
- si verifica l'eventuale condizione risolutiva che prevedeva l'annullamento dell'ipoteca;
- decorrono venti anni dall'iscrizione dell'ipoteca senza che ne sia stato richiesto il rinnovo;
- il bene ipotecato perisce;
- il tribunale pronuncia un provvedimento di esproprio e ordina la cancellazione delle ipoteche.
Per non confondersi le idee bisogna però ricordare che "estinzione" e "cancellazione" dell'ipoteca non sono la stessa cosa. L'estinzione dell'ipoteca la rende inutilizzabile, cioè ne annulla la consistenza e la possibilità per chiunque di adoperarla. Nella forma essa però continuerà a figurare, anche se con una presenza puramente apparente.
Per esempio l'ipoteca si estingue con l'integrale rimborso del debito, ma chi eseguisse una visura ipotecaria avrebbe l'impressione che essa sussista ancora.
Così un eventuale acquirente dell'immobile pretenderà il più delle volte che esso venga liberato anche dalle annotazioni, pur se prive di contenuto.
La procedura che consegue la cancellazione delle formalità è definita "cancellazione di ipoteca" e avviene diversamente in funzione del tipo di ipoteca.
Ipoteche volontarie
La cancellazione dell'ipoteca volontaria può essere ottenuta sia con modalità automatica (purché relativa ad un mutuo) che mediante atto notarile. Per utilizzare il vantaggioso sistema automatico, previsto dalla Legge n° 40 del 2 aprile 2007 (cosiddetta Legge Bersani), sarà sufficiente che la banca comunichi l’avvenuta estinzione del mutuo ai competenti uffici. Ciò eviterà il coinvolgimento del notaio, nonché l’azzeramento di qualsiasi spesa bancaria o erariale. La Legge precisa infatti che la formalità va eseguita “senza alcun onere per il debitore” (comma 8 septies).
Per i mutui estinti dopo il 2 giugno 2007, entro 30 giorni dall’estinzione la banca dovrà spontaneamente inviarne notifica all’Agenzia del Territorio, che procederà alla cancellazione dell’ipoteca. Poiché non sono state previste sanzioni nei confronti delle banche che omettono di effettuare la suddetta comunicazione, potrebbe talvolta rendersi necessario inoltrare al creditore una richiesta scritta, affinché l’obbligo venga rispettato. Nel caso di mutui estinti in precedenza, il termine di 30 giorni decorrerà dalla data di richiesta della quietanza da parte del debitore, da inoltrarsi alla banca mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Quando bisogna intervenire con un nuovo mutuo subito dopo l’estinzione del precedente, la strada della cancellazione automatica diventa piuttosto difficile da praticare. Ciò perché la banca che ha comunicato l’avvenuta estinzione dispone per trenta giorni della facoltà di opporsi alla cancellazione dell’ipoteca, in presenza di un giustificato motivo. Sebbene si tratti di un’eventualità remota, è improbabile che il nuovo finanziatore si renda disponibile a rilasciare un nuovo mutuo prima che sia decorso tale periodo. In tali frangenti l’unica soluzione resterà quella di tornare ad utilizzare il metodo tradizionale, con l’intervento del notaio. Nei casi in cui si preferisce o si è costretti a ricorrere al notaio, egli procederà alla redazione di un atto notarile unilaterale, chiamato "atto di assenso alla cancellazione di ipoteca". Sottoscrivendolo il creditore dichiarerà di essere favorevole all'annullamento dell'iscrizione a proprio favore. Le spese relative resteranno a carico del debitore. Il costo notarile ammonterà ad un importo compreso tra un terzo e metà del costo aggiornato per l'iscrizione di un'ipoteca di pari importo.
Anche la banca richiederà un contributo per l'intervento in atto del proprio procuratore, il cui ammontare massimo appare specificato nel foglio informativo del mutuo. Per i mutui rilasciati da banche, assoggettati all'origine ad imposta sostitutiva, non sono previste imposte di cancellazione. Negli altri rari casi bisognerà corrispondere una tassa pari allo 0,5% dell'importo iscritto. Alcune banche hanno in passato utilizzato una clausola contrattuale che le autorizzava ad assentire alla cancellazione ipotecaria dopo due anni dall'estinzione anticipata del mutuo. Se il mutuo è fondiario questa richiesta, intesa a proteggerle dai rischi di revocatoria fallimentare sui pagamenti, non trovava tuttavia fondamento. Ciò in considerazione dell'esplicita tutela stabilita al riguardo dal Testo Unico Bancario (art. 39, comma 4). Va oggi osservato come tale indicazione risulti implicitamente in contrasto con lo spirito del Decreto Legge n° 7 del 31 gennaio 2007, secondo cui l’ipoteca “si estingue automaticamente decorsi trenta giorni dall'avvenuta estinzione dell'obbligazione garantita”. Il che consente di ipotizzare l'inapplicabilità di tale patto.
Ipoteche giudiziali
L'ipoteca giudiziale viene iscritta in base ad una disposizione del giudice. Per ottenerne la cancellazione non sarà perciò sufficiente la dichiarazione di rinuncia del creditore, ma bisognerà completare una procedura presso il Tribunale che consenta di disporre di un "ordine di cancellazione" emesso dal magistrato. Se il debito collegato alla formalità ipotecaria è stato estinto, l'ottenimento della disposizione richiederà qualche tempo ma sarà garantito.
Cancellazione effettiva
Un'ultima considerazione sulla cancellazione riguarda i ritardi con cui viene fisicamente annotata in molte Conservatorie. La materiale indicazione viene talvolta inserita con mesi o perfino anni di ritardo. Ciò significa che nel frattempo l'ipoteca continuerà a risultare come esistente. Durante tale periodo l'insussistenza dell'ipoteca potrà essere dimostrata, a pieno titolo, esibendo l'atto di assenso alla cancellazione del creditore (ipoteche volontarie) o l'ordine di cancellazione del giudice (ipoteche giudiziali). Qualora si sia fatto ricorso al meccanismo della cancellazione automatica, la rilevazione della sua effettuazione potrà essere espletata consultando il "Registro delle Comunicazioni", tenuto dall'Agenzia del Territorio.
7 aprile 2007
ISTRUTTORIA CONTRO DIECI BANCHE
L'Autorità garante per la concorrenza e il mercato ha aperto dieci istruttorie nei confronti di altrettante banche sulla portabilità dei mutui. Le banche sono: Unicredit Banca di Roma, Bipop Carire e Banco di Sicilia (tutte e tre del gruppo Unicredit); Intesa San Paolo; Mps; Antonveneta; Ubi Banca; Bnl; Banca Popolare di Milano; Deutsche Bank; Carige; Banca Sella.
Lo ha annunciato il presidente dell'Antitrust Antonio Catricalà, nel corso di un intervento al Forum della Pubblica amministrazione. Le istruttorie nei confronti degli istituti di credito sono state aperte per «pratica commerciale scorretta».
«Questa legge sulla portabilitá dei mutui è rimasta inattuata. Abbiamo notizia di rinunce a cambiare solo a causa dei costi e abbiamo denunce di cittadini perchè le banche negano la surrogazione e propongono un contratto analogo con costi insormontabili. Abbiamo evidenza che questo sia vero e abbiamo raccolto prove sufficienti su dieci banche e abbiamo aperto dieci istruttorie» ha spiegato Catricalà. «La pratica è stata aperta perchè riteniamo scorretto il loro modo di agire, non per intesa tra le banche quindi ma per una pratica commerciale scorretta».
Adusbef e Federconsumatori plaudono alla decisione dell’Antitrust di avviare le istruttorie su 10 banche. «Ancora una volta - si legge in una nota - dobbiamo dire: bene Catricalà sulle banche. Il presidente dell’Antitrust, infatti, a differenza del governatore della Banca d’Italia che aveva solo denunciato il fatto, ha aperto le istruttorie su 10 banche che non hanno soddisfatto le norme derivanti dalla legge Bersani sulla portabilità dei mutui. Per l’Antitrust si tratta di una pratica commerciale scorretta e, per Adusbef e Federconsumatori, è un costume, ormai consolidato nel tempo, di arroganza e vessazione continua nei confronti dei cittadini utenti. Naturalmente - aggiungono le due associazioni - le nostre associazioni metteranno in campo tutte le iniziative funzionali al risarcimento di coloro che ne faranno richiesta. Analizzeremo inoltre la verificabilità della messa in campo dello strumento della class action. Secondo noi - concludono Adusbef e Federconsumatori - si tratta di un indebito lucrare delle banche che ha coinvolto 150.000 famiglie».
Revisione del 18 maggio 2008
Accordo Governo - ABI sulla rinegoziazione dei mutui a tasso variabile
Un'opportunità in più per tutte quelle famiglie italiane che sono state spiazzate dal rialzo dei tassi di interesse, ma che al tempo stesso dovrà essere valutata con attenzione dai risparmiatori prima di procedere a una scelta definitiva. L'accordo, firmato due giorni fa tra il Ministero dell'Economia e l'Associazione Bancaria per la rinegoziazione dei mutui a tasso variabile stipulati prima del 2007, porterà sollievo a molte famiglie. Ma non sarà, necessariamente, la soluzione migliore per tutti. Per capire se e a chi converrà aderire è necessario attendere il testo integrale della convenzione (previsto entro 30 giorni dalla data del Decreto Legge); tuttavia, già dalle linee guida annunciate mercoledì, è possibile fare alcune considerazioni.
Rebus durata
La soluzione presenta notevoli analogie con la categoria esistente dei mutui a rata costante, e di questa particolare tipologia di prodotto conserva pregi e difetti: al vantaggio di un esborso mensile (o trimestrale) iportato ai livelli del 2006 e che resta invariato fino al termine del piano di ammortamento, dando così una certa tranquillità al risparmiatore, si contrappone il rischio di vedere allungare la durata del mutuo. Un pericolo che, nel caso dei finanziamenti che saranno rinegoziati secondo la Convenzione, è reso ancora più reale dal fatto che la differenza fra l'importo della rata dovuta secondo il piano di ammortamento originario e quello risultante dal nuovo accordo viene addebitata su un conto di finanziamento accessorio e gravata di un tasso di interesse passivo (Irs a 10 anni maggiorato di uno spread dello 0,5%, attualmente il 5,13%).
La simulazione
Ma di quanto si potrà prolungare la durata del prestito? I calcoli effettuati da Il Sole 24 Ore per un mutuo da 100mila euro stipulato nel settembre 2005 mostrano che, in caso di adesione alla Convenzione, si ottiene fin da subito una rata più lieve (del 6-12% a seconda della durata), ma si finisce per dover restituire un importo maggiore di interessi (dal 2% fino al 17%). E questo, sia nell'ipotesi di tassi di mercato che restino invariati fino al termine del mutuo, sia nel caso (più realistico e favorevole al cliente) che gli Euribor ripercorrano l'andamento al rialzo e al ribasso di questi ultimi 3 anni. La differenza si traduce in un prolungamento del prestito (necessario per restituire quanto si è accumulato nel conto accessorio di finanziamento) che può variare dai 3 mesi del caso più favorevole (mutuo a 10 anni con andamento tassi di mercato) ai 52 mesi dell'ipotesi peggiore (mutuoa 20 anni con livello futuro dei tassi invariato).
A chi conviene
La convenienza ad aderire alla rinegoziazione andrà naturalmente valutata per ogni singolo caso, anche perché sarà soprattutto la situazione finanziaria della famiglia a fare la differenza. Per tutti coloro che incontrano serie difficoltà nell'onorare il pagamento delle rate, infatti, la soluzione proposta dall'accordo Abi-Ministero dell'Economia potrebbe risultare una via di uscita utile e probabilmente inevitabile, anche se si dovesse tradurre alla lunga in un maggior onere. Diverso, naturalmente, è il discorso per chi è ancora in grado di sopportare il rincaro di questi ultimi mesi, che può valutare anche vie alternative e probabilmente anche più vantaggiose rispetto a quella proposta dalla Convenzione. Non si deve dimenticare, infatti, che l'accordo non agisce sul tasso di interesse, che continua a restare variabile, e neppure sullo spread (la differenza applicata dalle banche sui tassi di mercato). Quest'ultimo, specie tra i prodotti datati, può essere di gran lunga più elevato rispetto a quello praticato sui nuovi prodotti e bussare alla propria banca per tentare di abbassarlo potrebbe rivelarsi una soluzione più appropriata.
Revisione del 23 maggio 2008
